Квадратура круга

Жилищное строительство относится к немногим отраслям, динамично развивающимся в последние годы. Этот тренд был продолжен даже в условиях жесткого экономического кризиса 2020 года, вызванного пандемией коронавируса.

По итогам прошлого года в Башкортостане было введено почти 2,5 млн кв. метров жилья, этот показатель превысил уровень 2019 года на 3,5%.

Очевидно, что жилищный бум объясняется основополагающим законом рынка: «Спрос рождает предложение». Несмотря на высокие цены на недвижимость, востребованность жилья продолжает расти, а это мотивирует строительный бизнес к активизации деятельности. Между тем, в крупных городах уже давно нет свободных площадок.

Конечно, можно осваивать пространства в пригородных зонах. Но строительство жилых комплексов в «чистом поле» требует новых коммуникаций (инженерные сети, водопровод, канализация, газификация и т. д.). Затраты на эту многосоставную инфраструктуру жилья достигают до половины себестоимости новостроек. Именно поэтому девелоперы так неохотно идут на освоение новых территорий. Гораздо проще и дешевле построить дом в самом городе, где уже готовы все каналы жизнеобеспечения. Такой вариант на сленге строителей называется «точечной» застройкой. Между тем, как и было сказано, свободных площадок для таких вариантов становится все меньше.

С каждым годом в крупных городах все более острой становится дилемма – осваивать новые территории при помощи комплексной застройки или уплотнять точечной застройкой пространства в самом городе. Особенно эта дилемма актуальна для Уфы, расположенной на полуострове, ограниченном тремя реками. Сразу после избрания на пост Главы Республики Башкортостан в сентябре 2019 года Радий Хабиров поднял проблему точечной застройки и поручил ее «потихонечку прекращать». Он обратился к руководителям предприятий строительного комплекса с призывом переходить от практики точечной застройки к политике квартального возведения жилья.

В последние годы в столице республики довольно часто возникает напряжение между крупными девелоперами и жителями домов, рядом с которыми застройщики намереваются построить новые здания, вытесняя тем самым общественные пространства – зелёные зоны, детские и спортивные площадки, дворы. В один из таких конфликтов пришлось вмешаться Главе региона. Радий Хабиров личным участием добился осенью 2020 года остановки нашумевшей застройки двора по улице Шота Руставели в Уфе. Он побывал на месте строительства 34-этажного небоскреба и встретился с жителями соседних домов, протестующих против его возведения.

– Я вам со всей ответственностью заявляю – строить здесь не будут. Останавливайте все работы сегодня, я вечером проконтролирую. В течение одного-двух дней начинайте демонтировать стройплощадку, – сказал Радий Хабиров. – Бессовестные люди! Так делать нельзя. Я вам даю свое слово, «упрусь копытами», всем, что у меня есть, и никто меня не сдвинет. Так что пусть даже не думают со мной воевать.

Надзорные органы установили здесь ряд существенных нарушений градостроительного и земельного законодательства, неправомерные действия проектировщика и застройщика. Так, при проектировании дома и межевании территории они игнорировали права жителей соседних домов на детские, спортивные площадки, места отдыха и парковки. Таким образом, не были учтены предусмотренные градостроительным кодексом расчётные показатели минимального уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и доступности этих объектов для жителей.

Однако громкий инцидент с точечной застройкой на этом не закончился. Далее последовали другие подобные случаи, приобретающие уже характер тенденции.

В феврале 2021 года Радий Хабиров на еженедельном оперативном совещании попросил прокуратуру РБ проверить ряд крупных компаний строительного комплекса Уфы на предмет соблюдения законодательства. Речь шла о попытках застроить на основании сомнительных документов парковую зону столицы республики. Были упомянуты и конкретные строительные компании, в частности, «ПСК-6» и «Третий Трест».

По мнению известного в Башкирии эксперта в сфере общественных пространств, руководителя Центра современного искусства «Облака», члена СПЧ при Главе РБ Валериана Гагина, стройка на «заднем дворе» не может нравиться жильцам, это нормально.

«Общемировая практика развития городов и здравый смысл подсказывают, что застроенные территории необходимо уплотнять, насыщать их недостающими смыслами и функциями, создавать точки приложения труда. Весь вопрос – чем уплотнять. Жители почти всегда за строительство школы, культурного, спортивного или сервисного объекта в своём районе. Но строительство жилья в сложившихся, пусть и очень свободных кварталах пугает людей. Закономерно – это серьезно увеличивает нагрузку на имеющуюся инфраструктуру, а имеющийся опыт таких интервенций, мягко говоря, скверный», – считает Валериан Гагин.

Кроме девелоперов, занимающихся «точечной застройкой», в республике весьма острой остается проблема обманутых дольщиков. В Башкирии сегодня насчитывается более 120 так называемых «проблемных объектов», то есть незавершенных строек с долевым участием граждан. По 55 объектам уже принято решение о финансировании. На эти цели одобрена субсидия федерального «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» в сумме 6,7 млрд рублей. Некоторые руководители фирм-застройщиков осуждены и отбывают сроки.

В прокуратуре Башкирии также отмечают тенденцию к росту правонарушений в строительной сфере. Только за последние годы в суды направлено 16 уголовных дел по фактам преступлений в сфере долевого строительства. Суммарный ущерб по этим делам составил порядка 4 млрд рублей. К реальным срокам лишения свободы приговорены 18 фигурантов, обманувших людей.

Что касается незаконной точечной застройки, здесь «выяснение отношений» с муниципальными властями и правоохранительными органами только предстоит. После случая на улице Шота Руставели подобные «технологии» застройки были зафиксированы в парковой зоне по улице Зорге и на улице Армавирской в Уфе. В последнем случае вместо документально оформленного шестиэтажного здания начали строить 27-этажный дом.

В начале марта в Уфе было проведено очередное совещание, посвященное пресечению деятельности недобросовестных застройщиков. Глава РБ Радий Хабиров в своем выступлении отметил, что часто приходится сталкиваться с ситуациями, когда застройщики не хотят сносить старые частные дома, поскольку придется расселять людей, тянуть туда за свой счёт коммуникации, нести немалые издержки. Гораздо проще не тратиться на снос и подключение, а «втыкать свечки» между домами.

«Полагаю, что нам нужно остановить эти безумные истории, когда перед домом во дворе появляется «свечка» в 25-30 этажей, когда в историческом центре или парковой зоне пытаются впихнуть целые комплексы по 80-100 тысяч кв. метров. Ищут всевозможные лазейки, чтобы узаконить точечную застройку», – сказал Радий Хабиров.

Радий Хабиров обратился к прокурору республики Владимиру Ведерникову с просьбой проверить деятельность строительных компаний, которые, по его мнению, противодействуют мэрии и допускают грубые нарушения в работе. С этого момента вопрос регулярно звучит на оперативных совещаниях Главы РБ и Правительства региона, на заседании Горсовета Уфы. В спор на различных площадках вовлечены жители, защищающие своё право на комфортную среду, и застройщики, настаивающие на том, что застройка ведётся в соответствии с законом. Все стороны считают свою позицию правильной и обращаются за защитой в суды.

Дилемма концепций уплотнительной и комплексной застройки приводит к новому витку напряжения. По мнению эксперта Валериана Гагина, запрет на развитие застроенных территорий, как того требуют некоторые активисты, понять можно, «но принять нельзя: с прогрессом спорить себе дороже, так можно проиграть конкуренцию среди городов за жителей». «Как же быть? – получается дилемма «строить нельзя запретить». Где поставить запятую? Рецепт простой: при любом строительстве внутри застроенных территорий изначально общаться с соседями и горожанами. Индивидуально по каждому проекту. Строителям при активном содействии местной власти и активистов необходимо детально обсуждать свои проекты. И в рамках таких обсуждений принимать компромиссные решения. Не нужно бояться разговаривать с людьми, если вы делаете хорошие вещи. Да, это создаёт дополнительные риски для строительного бизнеса. Как следствие, вероятно, снизит стоимость земли и поступления в городской бюджет, а взятки исключит полностью», – отмечает эксперт.

По мнению Валериана Гагина, подобные общественные обсуждения исключат риски последующих остановок строек, судебных и имиджевых потерь всех сторон. А главное – укрепят гражданское общество и доверие между народом, бизнесом и властью.

Очевидной альтернативой незаконной точечной застройке может стать так называемое комплексное освоение территорий (КОТ). Идея массовой застройки не нова, но именно сегодня масштабное строительство при помощи комплексного освоения территорий становится стратегической линией в Уфе. Уфимский полуостров исторически ограничен тремя реками. За ними – в Забелье и в Зауфимье есть свободные площадки рядом с городом. Именно они предназначены для комплексного освоения территорий и возведения там жилья эконом-класса.

Как сообщили по нашему запросу в уфимской мэрии, в 2021 году в столице республики планируется ввести в эксплуатацию 800 тыс. кв.м. многоквартирного жилья.

В последнее годы активно застраиваются микрорайоны «Яркий», «Сосны» и ЖК «Город природы». В частности, в микрорайоне «Яркий» за счет застройщика разработаны проекты строительства школы на 1000 мест и детского сада.

В соответствии с разрабатываемым Генпланом Уфы перспективное развитие жилищного строительства направлено в сторону «Забелья», куда входят микрорайоны «Яркий» и «Сосны». Объем нового жилищного строительства на территории «Забелья» в соответствии с утвержденной, разрабатываемой и незавершенной планировочной документацией, составляет более 8 млн кв.метров. Также предусмотрено строительство объектов социального назначения: 38 школ, 67 детских садов и 6 поликлиник.

По Генплану развития Уфы на период до 2040 года площадь столицы планируется увеличить на треть – до 99 тысяч гектаров. Авторы Генплана-2040 настаивают именно на комплексной застройке в рамках стратегии развития Уфимской агломерации. Предполагается, что расширение Уфы будет развиваться по так называемой «западной дуге» (Затон, Дема, Миловка, Романовка), где планируется возвести до семи миллионов квадратных метров жилья.

Несколько лет назад активизация загородного строительства развивалась в малоэтажном строительстве. Это массовая застройка поселков Жуково, Жилино, Зинино, Нагаево, Акбердино, Блохино и других. Сегодня свободных площадей для коттеджных поселков практически не осталось, а значит, будет развиваться именно комплексное освоение территорий.

Дальнейшей активизации индустрии новостроек способствует и ипотечный бум. По итогам 2020 года Республика Башкортостан заняла первое место среди российских регионов по объемам выдачи кредитов по программе «Сельская ипотека» (5,5 млрд рублей), а также входит в лидеры по программе «Семейная ипотека» и по программе выплаты субсидий многодетным семьям на погашение задолженности по ипотеке.

Очевидно, что после серии громких случаев с точечными застройками, игнорирующими интересы жителей, подход к городской застройке в республике изменится. Прежде всего, это коснется требований к девелоперам по строительству необходимой социальной инфраструктуры – детских садов, спортплощадок, школ и больниц.

«Мы решили изменить подход к городской застройке. Теперь, возводя дома, компании должны будут строить рядом с жильём и социальные объекты. Так жители смогут покупать не только квадратные метры, но и уровень жизни – готовую комфортную инфраструктуру. Считаю, это справедливо», – написал в соцсетях премьер-министр РБ Андрей Назаров.

Он также сообщил, что надеется на эффективно выстроенный диалог с застройщиками, что позволит быстро пройти период адаптации и вывести строительный рынок республики на новый уровень. Для этого в республике будет создан Градостроительный Совет и Ассоциация застройщиков.

Строительная компания ПСК-6 подала иск на уфимскую мэрию в сумме более 750 млн рублей в связи с прекращением строительства высотки во дворе дома по улице Шота Руставели.

Ранее прокуратура направила представление по нарушениям градостроительного законодательства. ПСК-6 не выполнил обязательства по договору развития территории и не передал в муниципальную собственность квартиры для жильцов домов, сносимых на месте застройки.

Свои позиции считают законными и ряд других застройщиков остановленных точечных застроек.

Как Фемида разрешит эти конфликты – покажет время, но, как свидетельствует практика по обманутым дольщикам, в отношении недобросовестных застройщиков правосудие свершилось и они были наказаны.

Цены на жилье в Уфе остаются одним из самых высоких в стране. Поэтому девелоперы имеют высокую прибыль за счет точечных застроек, обходящихся им существенно дешевле, нежели строительство домов в чистом поле.

Механизм ценообразования в эпоху рынка определяется универсальной формулой – спрос рождает предложение. Спрос на недвижимость перманентно высок, большая часть жилплощади скупается еще на стадии закладки фундамента. Однако неверно было бы все списывать только на инвесторов, скупающих недвижимость в спекулятивных целях. Все кроется во второй части универсальной формулы рынка – спрос есть, а предложения недостаточно. Иными словами, надо строить гораздо больше, тогда и цены не будут повышаться.

Однако дело не только в количестве новостроек, но и в их качестве. Ранее архитекторы говорили, что город – это «машина для жилья». Сегодня у граждан гораздо более высокие требования к сопутствующей социальной инфраструктуре, окружающей их дома. И застройщикам придется с этим считаться.

В математике есть известная неразрешимая задача – «квадратура круга». В задаче обеспечить людей своей «квадратурой» заинтересован большой круг участников – и сами жильцы, и власти, и гражданское общество, и строители. В данном случае, при соблюдении законов и общей воле эта важная задача вполне разрешима.